پیش‌بینی سمت‌وسوی بازار ساخت‌وساز / ادامه استقبال از خرید مسکن کوچک در سال آینده
شهروندان – احسان سلطانی*:
رکود تورمی اقتصاد کشور به میزان قابل‌توجهی به دلیل بی‌انضباطی مالی، سیاستگذاری‌های غلط اقتصادی و کاهش قدرت رقابتی و سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد صنعتی و کشاورزی و در نتیجه هجوم سرمایه‌ها به‌سوی بخش مسکن است.
افزایش بهای زمین و مسکن بیش از دوبرابر رشد تورم کلی کالاها و خدمات بوده و از طرفی رشد بهای مسکن با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز ارتباط چندانی ندارد.
تولید مسکن بالاترین سودآوری اقتصادی را علاوه‌بر منافع ناشی از تورم قیمت آن به خود اختصاص داده و بخش مهمی از نقدینگی را در خود جذب کرده است. طی دهه۸۰ میزان تولید مسکن حدود دوبرابر شده که توام با رشد عرضه بیش از تقاضاست. نسبت بالاتر رشد بهای مسکن نسبت به قدرت خرید مردم و عمیق‌شدن شکاف بین بهای عرضه و توان مصرف، منجر به کاهش مصرف شده است.
- افزایش سهم مسکن از کل هزینه خانوار به بهای کاهش دیگر هزینه‌های ضروری خانوار از قبیل غذا و پوشاک تمام شده است.
- حتی در صورت عدم وقوع شرایط رکود تورمی کنونی اقتصاد کشور، با توجه به سیکل‌های رشد بخش مسکن در ایران و سپری‌شدن دوران رشد بهای مسکن، بروز دوران رکود بین یک‌ونیم تا سه‌سال طبیعی است که در حدود یک‌سال آن طی شده و در نتیجه شش تا ۱۸ماه به آغاز دوران رشد بعدی باقی می‌ماند. با گذر از دوران رکود فعلی و ثبات (و شاید مقداری کاهش) قیمت واقعی بهای مسکن، بهای موثر آن (با توجه به اثر تعدیل‌کننده تورم کلی) کاهش یافته و به توان خرید مصرف‌کنندگان نهایی نزدیک خواهد شد.
- با توجه به چندسال افت سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد صنعتی و کشاورزی، اولویت سرمایه‌گذاری‌های آتی در این بخش‌ها خواهد بود. جهت رفع نگرانی کمبود عرضه آتی مسکن، تحریک عرضه (همسو با سیاست‌های کلان اقتصادی فعلی دولت) از طریق گسترش، تقویت و حمایت از بنگاه‌های بزرگ تخصصی تولید مسکن و افزایش توان مهندسی کشور و تولید صنعتی مسکن می‌تواند انجام شود.
- تنها راه برون‌رفت از وضعیت رکود تورمی کنونی، ایجاد اشتغال و ارزش افزوده مولد و رشد اقتصاد است تا با قدرت‌گرفتن اقتصاد کشور و بهبود وضعیت درآمد مردم، امکان تهیه مسکن نیز فراهم شود. ضمن آنکه دولت با توجه به وضعیت اقتصاد و اتخاذ سیاست‌های خروج غیرتورمی از رکود، امکان تحریک کاذب بازار مسکن با ابزارهای مالی را ندارد و هرگونه دخالت دولت منجر به آشفته‌شدن بازار خواهد شد.
در این راستا راهکارهای ذیل قابل طرح هستند:
- عدم دخالت و دستکاری دولت در روند سیکل طبیعی بازار مسکن
- افزایش تولید صنعتی و کشاورزی و افزایش اشتغال مولد و درآمد ملی (که منجر به ایجاد توان تهیه و تقاضای واقعی مصرف و تحریک بازار خواهد شد.)
- خروج سازمان‌های دولتی، نهادهای عمومی و بانک‌ها از سوداگری در بخش مسکن و ملک‌داری و فروش املاک مازاد آنها
- اخذ مالیات درآمد و مالیات ارزش افزوده و عوارض دیگر از درآمد تولید مسکن، افزایش بهای زمین (بالاتر از نرخ تورم) و هرگونه منافع حاصل از عملیات سوداگرانه و سرمایه‌گذاری در این بخش (متناسب و متوازن با دیگر بخش‌های اقتصادی)
- اختصاص بخشی از درآمدهای فروش املاک و درآمدهای مالیاتی فوق‌الذکر به تامین مالی بخش مسکن
- سیاستگذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های کارشناسی و علمی میان‌مدت و بلندمدت برای حل مشکل مسکن به‌جای اقدامات مقطعی و تجویز مسکن‌های موردی و موضعی
- سیاستگذاری و اقدامات اجرایی جهت رشد و تسهیل فعالیت گروه‌های تخصصی و حرفه‌ای در زمینه تولید مسکن، افزایش توان مهندسی کشور و ایجاد گروه‌های قدرتمند و بزرگ در این زمینه و جلوگیری از ورود سوداگران و افراد غیرحرفه‌ای.
روند بازار مسکن و آینده آن
دوره‌های رشد بهای مسکن ایران تفاوت‌های اساسی ذیل را با روند جهانی دارند:
- شدت و سرعت تغییرات فزاینده آن (حتی با نرخ تعدیل‌شده نسبت به تورم یا به ارزهای خارجی) به‌مراتب بالاتر از وضعیت جهانی می‌باشد. در بیست سال اخیر بهای ارزی (به دلار) مسکن در ایران ۴/۳ برابر شده است.
- در دهه اخیر نرخ رشد تولید مسکن از تولید ناخالص ملی، رشد جمعیت و تعداد خانوار بالاتر بوده اما از سوی دیگر، رشد بهای آن به‌مراتب از رشد تورم، هزینه‌های تولید آن و قدرت خرید مردم بیشتر است.
- زمان سیکل طبیعی تغییرات بهای مسکن در جهان بیش از ۱۰سال بوده درصورتی که در ایران رو به کاهش بوده و به چهار تا پنج‌سال رسیده است.
- پس از اوج بهای مسکن در هر دوره، اگرچه طی زمان رکود بهای اسمی مسکن کاهش چندانی ندارد، اما به‌علت نرخ تورم بالا، بهای موثر مسکن افت قابل‌ملاحظه‌ای پیدا می‌کند.
- در ایران به‌نحو روزافزونی تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌ای، بر تقاضای مصرف طبیعی غلبه دارد که نتیجه آن افزایش نامتعارف قیمت‌ها، رکود بازار خرید و احتکار مسکن (بیش از ۶/۱میلیون خانه خالی) است.
رفتار بسیاری از خریداران مسکن در ایران از رفتار عمومی جهانی پیروی می‌کند، یعنی خرید در زمان رشد قیمت‌ها و فروش در زمان کاهش آنها. در این فرآیند برندگان گروه‌هایی هستند که پیش از شروع دوران رشد قیمت‌ها اقدام به خرید می‌کنند (معمولا دست‌اندرکاران) و بازندگان (بخش مهمی از مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران از بخش‌های دیگر) افرادی هستند که در اوج دوران رشد، اقدام به خرید می‌کنند. البته کسانی که در حول‌وحوش زمان اوج قیمت‌ها درگیر فضای روانی بازار شده و برای کسب سود خرید می‌کنند، اگر تا رسیدن زمان اوج بعدی تامل کرده و آنگاه (با تصور کسب سود) اقدام به فروش کنند، عملا با توجه به اثر تورم و کاهش ارزش پول با سود کم و حتی زیان مواجه می‌شوند.
درمجموع مهم‌ترین عوامل رشد بهای مسکن دهه اخیر ایران عبارتند از: فشار و افزایش نقدینگی سرگردان، منابع مالی بادآورده ناشی از رانت‌ها و فساد مالی، ایستایی بخش تولید، افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان نهایی، عملیات سوداگرانه و سرمایه‌گذاری و کاهش قدرت خرید مصرف‌کننده مهم‌ترین عامل رکود است که در حال حاضر به‌علت رشد نامتعارف و بی‌رویه قیمت مسکن، شکاف بین بهای عرضه و توان خرید مصرف‌کننده به‌شدت عمیق شده و در نتیجه عدم‌توان خرید، رکود ایجاد شده است.
با توجه به اینکه از سال۱۳۸۴ دو سیکل متوالی با فاصله زمانی نسبتا کوتاه تجربه شده و دوران رشد سیکل دوم تا سال۱۳۹۲ طول کشیده است، از این رو براساس روند عادی سیکل‌های مسکن کشور و پارامترهای تاثیرگذار اقتصادی و قدرت خرید مردم، تداوم روند رکود فعلی تا شش الی ۱۸ماه آینده چندان نامتعارف و غیرطبیعی نخواهد بود و دوران رشد بعدی زودتر از انتهای سال‌جاری یا ابتدای سال۱۳۹۴ شروع نخواهد شد که در این بین توجه به موارد ذیل نیز حایزاهمیت است.
- با توجه به کاهش موثر بهای مسکن به میزان ۲۰درصد در شش ماهه اول امسال (نسبت به سال گذشته) و پیش‌بینی کاهش ۱۵ تا ۲۵درصدی طی سال‌جاری، عرضه مسکن به میزان ۱۰ تا ۲۰درصد زیر قیمت‌های سال قبل برای گروه‌هایی که دچار مشکلات مالی و بازپرداخت تسهیلات بانکی بوده یا نیاز به برگشت سرمایه و امکان سرمایه‌گذاری سودآور در جاهای دیگر را دارند، غیرمنطقی و دور از انتظار نخواهد بود. عدم‌قطعیت در مورد شروع رشد بازار مسکن تا ابتدای سال ۱۳۹۴ و احتمال به طول انجامیدن آن تا اواخر این سال نیز بر عرضه زیر قیمت تاثیر قابل‌توجهی خواهد گذاشت.
- در صورت استمرار سیاستگذاری‌ها و اقدامات اقتصادی دولت یازدهم و عدم بازگشت به اقتصاد نفتی و ضدتولید دولت‌های گذشته، پیش‌بینی می‌شود نرخ رشد بهای مسکن در سال آتی از نرخ تورم فراتر نرود.
- عرضه مسکن با قیمت‌های متعادل و رقابتی موجب خواهد شد تا فرصت و توان تهیه مسکن برای گروهی از مصرف‌کنندگان در برخی مناطق فراهم شود. خریدارانی که نیاز مبرم به تهیه مسکن دارند با صرف وقت و جست‌وجو و مطالعه کافی، می‌توانند بخت صاحب‌خانه‌شدن خود را امتحان کنند.
- پیش‌خرید مسکن (با شرایط مناسب از سازندگان معتبر) ضمن امکان خانه‌دار شدن می‌تواند سرمایه‌گذاری نسبتا مطلوبی در شرایط کنونی محسوب شود. این امر منجر به پایداری رشد عرضه در آینده نیز می‌شود.
- در بعضی از شهرهای بزرگ کشور، میزان عرضه مسکن و واحدهای در حال ساخت (با توجه به رشد مصرف منطقه‌ای) بالاتر از متوسط کشور است که منجر به تشدید بحران خانه‌های خالی و رکود در آینده خواهد شد. از طرفی مناطق و شهرهایی نیز وجود دارند که دارای موقعیت و پتانسیل رشد سرمایه‌گذاری بهتری هستند.
- بازار فروش واحدهای کوچک و با قیمت مناسب و همچنین واحدهای مسکونی خاص کماکان از رونق نسبی برخوردار خواهد بود.
- در این میان دست‌اندرکاران و فعالانی که در زمان و با هزینه مناسب اقدام به ساخت و ساز با کیفیت مطلوب کرده‌اند، کمترین زیان را از شرایط فعلی متحمل شده و گروه‌های معمولا غیرحرفه‌ای که در زمان نامناسب (اوج قیمت) اقدام به سرمایه‌گذاری کرده یا مسکن تولید شده توسط آنان از موقعیت، وضعیت و کیفیت چندان مطلوبی برخوردار نیست، از شرایط موجود بالاترین زیان را می‌بینند.
- تولید مسکن دیگر یک کسب و کار سنتی، کند و زمان‌بر محسوب نمی‌شود، سرعت تولید و عرضه بالا با کیفیت و قیمت تمام‌شده مناسب که نیازمند بنیه مالی کافی همراه با تخصص حرفه‌ای، قدرت مدیریتی و توان مهندسی است، مهم‌ترین عامل موفقیت در بازارهای آینده محسوب خواهد شد. تجربه تلخ و دردناک اقتصادی دهه اخیر مانع از ایجاد شرایط بروز سودهای بادآورده رانتی و بازار آشفته شده و گروه‌های غیرحرفه‌ای کمتر امکان توفیق را خواهند داشت.
پژوهشگر
شرق
