تاریخ انتشار : شنبه ۶ اردیبهشت ۱۳۹۳ زمان انتشار : ۰۶:۵۵

شهروندان:
رکود فعلی در بازار مسکن در کنار کاهش قیمت‌های محسوس، تحلیلگران و متقاضیان خرید خانه را به این تحلیل رسانده که سال آینده بازار مسکن وضعیت سفید را پشت سر می‌گذارد و دیگر از افزایش قیمت‌های نجومی و سرسام‌آور خبری نخواهد بود اما با این وجود برخی کارشناسان معتقدند که بازار مسکن در حال حرکت بر لبه تیغ است و احتمال دارد در سال 93 با موج جدیدی از افزایش قیمت‌های ناگهانی روبه‌رو باشیم.

در همین رابطه با بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن گفت‌وگویی انجام دادیم. او معتقد است که رشد قیمت مسکن در سال جاری حتمی است. به گفته ستاریان، در حال حاضر دولت دو راه‌حل بیشتر ندارد؛ دولت یا باید به‌دنبال توسعه اقتصادی باشد که قیمت مسکن به‌طور قطع رشد پیدا خواهد کرد یا اینکه رکود در بازار مسکن ایجاد و انقباضی برخورد کند تا افزایش قیمت را به تاخیر بیندازد. هر چند افزایش قیمت مسکن را می‌شود به تاخیر انداخت اما نمی‌شود جلوی آن را گرفت.

•  در ماه‌های گذشته با رکود در بازار مسکن مواجه بودیم و حتی کاهش قیمت در بعضی از نقاط تهران نیز اتفاق افتاد ولی در حال حاضر پیش‌بینی‌ها از بازار حاکی از آن است که در سال ۹۳ با یک جهش قیمتی مواجه خواهیم بود. تا چه اندازه این پیش‌بینی‌ها را تایید می‌کنید؟

در این رابطه باید بگویم ساختار نگاهی که من روی بخش مسکن دارم، به این شکل است که با مطالعه روی نیاز بازار، کسر موجودی، مقدار، توان و روند تقاضا بحث می‌کنم چراکه به‌طور طبیعی معادلات و محاسبات قیمتی را بیشتر از راه این روند می‌شود محاسبه کرد. حالا عوامل دیگر این تغییر قیمت‌ها یا کاهش قیمت‌ها، عوامل جانبی و فردی هستند. در اصل، شالوده تعیین قیمت را در بازارهایی که کسر موجودی داشته باشند، عرضه و تقاضا تعیین می‌کند.

به‌هرحال ما برای هر کالایی دو نوع تقاضا داریم؛ تقاضای مطلق و تقاضای موثر. تقاضای مطلق به این ترتیب است که برای مثال، شما یک کالایی را مثل بنز دوست دارید ولی توان خرید آن را ندارید. این یک تقاضای مطلق است. حالا هر زمانی که توان خرید پیدا کردید، در گروه تقاضای موثر قرار می‌گیرید، یعنی تاثیرگذار در بازار کالا خواهید بود. متقاضی مطلق نیز عموما فقط برای برنامه‌ریزی درازمدت دیده می‌شود و اینکه شما چه زمانی به عنوان متقاضی موثر وارد بازار خواهید شد.

در کالاهای مهم‌تر و اصلی‌تر، مثل کالاهای زیستی، دوره تبدیل به تقاضای مطلق، دوره کوتاه و سریعی است و تقریبا در اولویت همه مردم قرار می‌گیرد مثل خوراک، پوشاک و مسکن. این گروه کالا‌ها، کالاهایی هستند که دولت اگر بخواهد روی آنها برنامه‌ریزی کند، نباید براساس تقاضای موثر برنامه‌ریزی داشته باشد، باید براساس تقاضای مطلق عمل کند. یعنی نباید بگوید هر کسی که گرسنه است، باشد و هر موقع پول داشت، به او نان می‌دهم چون بعد از ۲۴ ساعت تلاش خواهد کرد به هر شکلی که شده، خودش را تامین کند. مسکن نیز یک‌چنین دوره‌یی دارد. در بازار مسکن به عنوان یک کالا این اتفاق می‌افتد یعنی یک‌دفعه تقاضای مطلق بسیاری در بخش مسکن دیده می‌شود که این تقاضا به علت عدم قدرت خرید، نمی‌تواند وارد بازار مسکن شود ولی وقتی دوره فشار را تحمل می‌کند، سعی می‌کند همه منابع را جمع کرده تا به عنوان متقاضی مطلق وارد بازار مسکن شود.

حالا ما فرض را بر این می‌گذاریم که ۱۰۰۰ نفر متقاضی مطلق و تعداد ۵۰ واحد مسکونی در کشور وجود دارد. در این میان، یک‌دفعه در دوره‌یی متقاضیان در بازار توان خود را جمع می‌کنند و ۳۰۰ نفر به عنوان متقاضی موثر وارد بازار می‌شوند. وقتی این ۳۰۰ نفر وارد بازار مسکن می‌شوند چون فقط ۵۰ واحد مسکونی موجود است، یک‌دفعه قیمت مسکن به‌شدت افزایش می‌یابد. به عبارتی، قیمت‌ها را تا حدی بالا می‌برد که این ۳۰۰ نفر توان خرید دارند یعنی به مقدار توان خرید آنها، قیمت مسکن بالا می‌رود. از این ۳۰۰ نفر، ۵۰ نفر می‌توانند خانه بخرند، ۲۵۰ نفر نمی‌توانند خرید کنند. نه به خاطر اینکه ملک وجود ندارد بلکه قیمت ملک آنقدر بالا رفته که این متقاضیان موثر تبدیل به متقاضیان مطلق شده‌اند. این دوره به همین ترتیب اتفاق می‌افتد.

محاسبات من در اوایل ۱۳۹۱ این بود که به زودی وارد یک دوره افزایش قیمت می‌شویم و احتمال افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن را می‌دادم. پیش‌بینی من از آنجا نشات می‌گرفت که نقدینگی وسیعی در دوره هشت سال به جامعه تزریق شده بود و محاسبات جمع نقدینگی در دست مردم نشان می‌داد که مسکن بیش از ۲۰۰ درصد افزایش قیمت خواهد داشت. در سال ۹۱ حدود ۱۴۰ درصد از این پیش‌بینی تحقق پیدا کرد ولی در سال ۹۲ به‌علت تغییر و تحولاتی که در دولت اتفاق افتاد، این پیش‌بینی تحقق نپذیرفت. بنابراین دوره رکود سال ۹۲ جزو دوره‌هایی نبود که باید اتفاق می‌افتاد و حتما باید مسکن ۲۲۰ درصد افزایش قیمت پیدا می‌کرد و بعد ما در دوره رکود قرار می‌گرفتیم یعنی دوره‌یی حاصل می‌شد که مردم توان خرید نداشته باشند و خود به خود جزو متقاضیان مطلق قرار می‌گرفتند.

•  دولت چه کرد که این پیش‌بینی محقق نشد؟

تغییر و تحولات سیاسی و جابه‌جایی دولت و تردیدی که در بازار به وجود آمد، مانع از این شد که ۷۰، ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن اتفاق بیفتد و عملا در سال ۹۲ این اتفاق نیفتاد. ما الان هنوز یک حرکت ۷۰، ۸۰ درصدی قیمت مسکن را داریم. به اضافه دوره‌یی که در این یک‌سال گذشته داشتیم یعنی تزریق نقدینگی و برنامه‌هایی که دولت خواهد داشت. افزایش قیمت مسکن در سال ۹۳ را خواهیم داشت.

•  این رشد قیمت قطعی است؟

این افزایش قیمت منوط بر این است که برنامه‌های دولت روشن شود. البته مباحث توسعه اقتصادی در سال ۹۲ و ۹۳ در نهایت از ملک و مسکن سر در خواهد آورد. بنابراین ما احتمالا جهش قیمت مسکن را در سال جاری خواهیم داشت.

•  الان چه تعداد تقاضای مطلق و چه تعداد تقاضای مسکن در بازار وجود دارد؟

اگر به خاطر داشته باشید، ما در سال ۱۳۸۷ ثبت‌نام مسکن‌مهر را داشتیم. در آن زمان ۵/۴ میلیون نفر ثبت‌نام کردند. این تعداد با این فرض ثبت‌نام کردند که کسانی که دارای مسکن هستند، ثبت‌نام نکنند در حالی که ما بسیاری از افراد را در کشور داریم که در این گروه قرار دارند و متقاضی مسکن هستند. با همه این فرض‌ها، نزدیک به ۵/۴ نفر ثبت‌نام کردند. از این تعداد سالانه بیش از یک میلیون نفر هم نیاز به مسکن داریم که شامل تشکیل خانوارهای جدید و ضریب استهلاک باشد.

به این ترتیب نزدیک به ۲/۱ میلیون نفر در سال نیاز به مسکن داریم. در حالی که این تعداد تولید مسکن نداشتیم. در سال‌های ۸۷، ۸۸ و ۸۹ در مجموع یک میلیون واحد مسکونی تولید شده است. اینها را اگر حساب کنیم، نزدیک به ۵/۵ تا ۶ میلیون نفر کسری واحد مسکونی خواهیم داشت. این رقم خیلی خطرناک است. در حال حاضر تقاضای مطلق زیادی پشت مسکن وجود دارد که باید مسکن تولید می‌کردیم اما این اتفاق نیفتاد. خب این فشار همیشه هست و به محض اینکه اقتصادمان یک مقدار رونق پیدا کند، این گروه به عنوان تقاضای موثر وارد بازار مسکن می‌شوند و قیمت‌ها را افزایش می‌دهند.

•  شما این افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن را که برای امسال پیش‌بینی کردید، با وجود اجرای فاز دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها و افزایش قیمت حامل‌های انرژی است؟

یکی از بحث‌ها این است. قانون هدفمند کردن یارانه‌ها یک تزریق مختصری منابع است که در جامعه اتفاق می‌افتد. من گفتم در گذشته براساس همه تزریق‌ها و منابعی که وارد جامعه شده بود، محاسبه ما در سال ۹۱ از افزایش قیمت‌ها، رشد ۲۲۰ درصدی قیمت مسکن بود. یک بخشی از این مربوط به تزریق‌هایی بود که توسط دولت انجام شده بود اما ۸۰ درصد این پیش‌بینی تحقق پیدا کرد و مصادف شد با تغییر سیاسی دولت. تغییر سیاسی دولت همیشه این توهم را می‌آورد و این انتظار را در بازار ایجاد می‌کند که در حالت انتظار قرار گیرد و اینکه در آینده چه خواهد شد. حالا با وجود اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و برنامه‌های اقتصادی سال ۹۲ و ۹۳، دولت در مجموع ۲۵ تا ۳۰ درصد قیمت مسکن را افزایش می‌دهد.

•  این امکان وجود دارد که دولت برنامه‌یی در پیش بگیرد که رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن را نداشته باشیم یا این اتفاق خواه‌ناخواه می‌افتد؟

دولت دو راه‌حل بیشتر ندارد؛ دولت یا باید به‌دنبال توسعه اقتصادی باشد که قیمت مسکن به‌طور قطع رشد پیدا خواهد کرد یا اینکه رکود در بازار مسکن ایجاد و انقباضی برخورد کند تا افزایش قیمت را به تاخیر بیندازد. البته افزایش قیمت مسکن را می‌شود به تاخیر انداخت اما نمی‌شود جلوی آن را گرفت. ما الان می‌توانیم محاسبه ‌کنیم که مردم در چه دوره‌یی می‌توانند خانه بخرند و چه حالتی اتفاق می‌افتد؛ نه اینکه بگویم در دوره رکود هیچ اتفاقی نمی‌افتد بلکه این فشار تقاضا جمع می‌شود و در یک‌سال یک‌دفعه مثل فنر باز می‌شود. الان هم اگر رکود در بازار مسکن تا دو سال ایجاد کنیم، ممکن است قیمت‌ها در این مدت افزایش نیابد اما به این معنا هم نیست که مشکل افزایش قیمت مسکن را در این دو سال حل کرده‌ایم. در این دو سال افزایش قیمت برای سال سوم انباشت می‌شود.

•  آن زمان انباشت تقاضا چه میزان رشد قیمت را در پی خواهد داشت؟

شما نگاه کنید نسبت به ۱۰ سال قیمت مسکن ۱۰۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است. شما وقتی در یک دوره قیمت مسکن را نگه می‌دارید، یک‌دفعه ۲۰۰، ۳۰۰ درصد رشد قیمت مسکن را خواهید داشت.

•  شما به موضوع عرضه و تقاضا اشاره کردید. الان ما در کشور با خانه‌های خالی بسیاری نیز روبه‌رو هستیم که در کشورهای دیگر اصلا چنین موضوعی مطرح نیست. کشورهای توسعه‌یافته چه کردند که مشکل مسکن آنها حل شد؟

ببینید آنها رشد جمعیت ما را نداشتند و نیز مشکل ما را نداشتند. ما تا چند سال قبل جوان‌ترین جامعه دنیا بودیم. ما در سال‌های ۵۵ تا ۶۵ نزدیک به ۲۰ میلیون نفر افزایش جمعیت داشتیم. این دوره نیز افزایش جمعیت‌مان ۲۰ میلیون نفر شده است. همه این گروه‌ها مسکن می‌خواهند. خب بالطبع ما سالانه یک میلیون ازدواج داریم که اینها به متقاضیان قبلی مسکن اضافه می‌شود.

اما کشوری مانند فرانسه که مشکل افزایش جمعیت ندارد و حتی بعضی از خانه‌ها را تخریب می‌کنند. وقتی این اصطکاک در جامعه وجود دارد، فقط رشد تورم عادی همه کالاها را جذب می‌کند اما وقتی مشکل کمبود کالا را داشته باشیم، نتیجه‌اش را در قیمت‌ها خواهیم دید. از طرفی، ارقام به‌گونه‌یی است که نمی‌توانیم تولید کنیم. ما در نهایت قدرت تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی را نداریم. این کشورها حتی مثل ما مشکل شغل هم ندارند. ما الان جوانانی داریم که بیکار هستند.

ببینید توان تولید بخش خصوصی و دولتی در عرض یک سال حداکثر ۷۰۰ هزار واحد مسکونی است و به هیچ‌وجه بیشتر از این رقم نیست. اگر ما تولید بیش از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی را شروع کنیم، دیگر نمی‌توانیم سیمان پیدا کنیم. اگر بیش از این تعداد واحد مسکونی بخواهیم بسازیم، خیلی از مصالح ساختمانی کمیاب می‌شود.

در اینجا آمارها باید در یک مجموعه کاملی دیده و هدفمند بررسی می‌شد و سپس زیرساخت‌های تولید مسکن را ایجاد می‌کردند. به عبارتی، ما باید شروع به ساخت کارخانه‌های پیش ساختگی می‌کردیم و زمینه‌های تولید مصالح مدرن و به روز و نیز زمینه‌های تولید انبوه مسکن ایجاد می‌شد. در عین حال، انبوه‌سازان بزرگ را ایجاد می‌کردیم و سرمایه‌‌داران کلانی را به میدان می‌آوردیم که در بخش مسکن شروع به فعالیت کنند اما برعکس عمل کردیم. به سرمایه‌داران مسکن به عنوان مافیا نگاه کردیم. به آنها حمله شد و نگذاشتند فعالیت کنند. از آن طرف، در زمان تغییر زیرساخت‌های تولید انبوه مسکن و تکنولوژی ساخت، به‌گونه‌یی به موضوع حمله و برخورد شد که انبوه‌سازان شکست بخورند و نتوانند کار خود را توسعه بدهند.

•  به نظر شما در ۹ ماهی که دولت یازدهم روی کار آمده است، آیا شما تغییر رفتار یا رویکردی در دولت در بخش مسکن دیده‌اید؟

من در واقع فقط سکوت دیدم یعنی هنوز برنامه روشنی برای بخش مسکن داده نشده است. حالا اینکه دولت دوره مطالعه را می‌گذراند، کاری ندارم اما امیدوارم این دوره مطالعه خیلی طولانی نشود. چون ما در میانه بحران و خطر هستیم.

•  مثالی می‌زنم. زمانی که آقای آخوندی برای وزارت مسکن انتخاب شدند، وعده‌هایی برای حوزه راه، از جمله آزادراه تهران – شمال داشت اما در صحبت‌های اخیر خود اعلام کردند که این پروژه از اولویت‌های دولت خارج شده است. شما در حوزه مسکن نیز چنین رویکردی را می‌بینید؟

در حوزه مسکن دو، سه طرح همچون طرح اجتماعی ارائه شد که این طرح‌ها زمانی باید مطرح شود که مشکل مسکن در کشور حل شده باشد اما یک دهک با وجود اینکه قیمت مسکن آن افزایش نمی‌یابد و تلاطم ندارد، باز آن گروه توانایی خرید ملک ندارند. این نوع طرح‌ها برای این گروه‌هاست؛ مثل مسکن استیجاری، مسکن دولتی، مسکن اجتماعی، مسکن شهرداری و مسکن بی‌خانمان‌ها ولی الان دهک‌های میانی و بالاتر دچار مشکل مسکن هستند. من الان احساس می‌کنم چنین طرحی را نمی‌توانند تهیه کنند و به مشکل خواهیم خورد.

•  البته طرح اجتماعی مربوط به طرح جامع مسکن است که در زمان وزارت آقای عبدالعلی‌زاده کلید خورد.

بله، طرح جامع مسکن مشکلات وسیعی داشت و با پنداشت جامع دیده نشد. کارشناسانی که به تدوین آن پرداخته بودند، مطالعات دقیقی نداشتند. این طرح اشتباه‌های آماری زیادی داشت.

•  مثل؟

محاسبات آماری درست نبود و صورت مساله را به خوبی ندیده بودند. اصلا صورت مساله خیلی بزرگ و وسیع است. اصلا بحث ۵/۱ میلیون واحد مسکونی تولید کردن، یک بحث بسیار مهمی است. ما اصلا امکان توان تولید این تعداد واحد مسکونی را نداریم. خیلی باید برنامه‌ها دیده شود تا بتوانیم یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم.

•  شما این سکوت آقای آخوندی را عجیب نمی‌دانید؟

خب این سکوت از آنجایی که زیاد مثل دولت‌های قبلی شعار نمی‌دهد، خوب است. چون در بخش مسکن یکی از نکات مثبت و مفید این است که تبلیغی برخورد نکنیم. حتی در خیلی جاها در دنیا تسهیلاتی که تصویب می‌کنند، سعی می‌کنند عامیانه نکنند و کنترل شده است. چرا؟ چون بازار مسکن بسیار حساس است و به محض اینکه یک سیاست اعمال شود، بازار به‌هم می‌ریزد اما من امیدوارم سکوت دولت با برنامه باشد و پشت آن برنامه‌یی ارائه شود که بتواند مشکل مسکن را در کل کشور بپوشاند.

 مریم فکری

اعتماد