تامین ۵۰٪ تسهیلات خرید خانه برای شهروندان؛ مسکن اجتماعی رویکردی جدید
شهروندان:
دکتر عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی که یک دوره نیز سابقه حضور در دولت جمهوری اسلامی به عنوان وزیر را در کارنامه خود دارد، در یک گفت‌و‌گوی مفصل به سوالات بسیاری پاسخ گفت؛ وی از مسائل و راه‌حل‌های آن درباره خانه‌دار کردن همه شهروندان، سخن گفت.
او معتقد است؛ یکی از دلایل مخالفتش با مسکنمهر، ایجاد زمینه برای بازنگری در طرح‌های اقتصادی قبلی است. ما باید هم در بحث هدفمندی یارانه‌ها یک تجدیدنظر اساسی به کل رویکرد این قانون داشته باشیم و هم در مسکنمهر چنین اقدامی انجام دهیم.
دکتر عباس آخوندی در گفت‌و‌گوی زیر از پیشینه فعالیتش برای خانه‌دار کردن شهروندان و همچنین تفاوت‌های مسکن اجتماعی با مسکن مهر سخن گفت و به دیدگاه‌هایش درباره اقتصاد و بویژه بازار مسکن اشاره کرد. این گفتوگو را بخوانید:
- جستجو در سوابق دوران وزارتی شما در وزارت مسکن دهه۷۰، نکات جالبی را بازگو می‌کند. شما در مقام وزیر مسکن، طرح «پاک» که همان پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی بود را تعریف و تصویب کردید اما اجرای این طرح به دوره ۴ساله‌‌تان قد نداد و دولت بعدی که آن طرح را اجرایی نکرد. از سوی دیگر به تحول اساسی در ساختار نظام‌مهندسی ساختمان دست زدید اما از کارنامه ساخت مسکن که دولت مستقیم وارد آن شود یا از آن حمایت کرده باشد، خبری نیست. شما از همان اول هم با ایده‌ای شبیه طرح مسکنمهر که دولت به صورت مستقیم برای مردم مسکن بسازد، مخالف بودید؟
آن دوره من این اعتقاد را داشتم که بحث مسکن را باید متناسب با بازار تقاضای مسکن سازماندهی کنیم. یکی از مشکلات این است که فکر می‌کنیم در مساله مسکن با یک مفهوم ساده و تک بعدی مواجه هستیم. در حالیکه اگر بتوان گروه‌های درآمدی را تفکیک کرد، تقاضاهای متفاوتی بروز پیدا می‌کند. یکسری گروه‌های درآمدی جزو کم‌درآمدهای شهری هستند که اساساً قدرت پس‌انداز برای ورود به بازار خرید مسکن ندارند. یک گروه هم جزو طبقه متوسط هستند که می‌توانند پس‌انداز داشته باشند اما پس‌اندازشان اگر در یک چارچوب اقتصاد کلان مالی قرار نگیرد تبدیل به پس‌انداز موثر نمی‌شود.گروه آخر هم افرادی هستند که امکان توانایی تامین مسکن دارند و آنها را در طبقه مسکن لوکس می توان طبقه‌بندی کرد.
در دهه ۷۰، برای اولین بار این سه گروه از یکدیگر تفکیک شد. پس برای یک گروه که کم‌درآمدها بودند بحث بر این بود که در چارچوب مدل اقتصادی نمی‌شود برای آنها مسکن تامین کرد. از همان زمان نیز اعتقاد داشتم که ما نیاز به یک طرح جامع داریم تا بتواند تامین مسکن کم‌درآمدها را هدف قرار دهد. این طرح با نام مسکن اجتماعی نامگذاری شده و هدف از اجرای این طرح رفاه اجتماعی بود. بدین مفهوم که نمی توان تامین این دسته از تقاضا را در چارچوب اقتصادی معمول جستجو کرد. برای گروه دوم درآمدی یعنی طبقه متوسط هم طرح مسکن‌پاک در نظر گرفته شد که اتفاقا این طرح در همان دوره خیلی خوب عمل کرد.
می توان گفت هر آنچه از مفهوم پس‌انداز منابع مالی خانوارها در بخش مسکن در کشور وجود دارد متعلق به همان دوره است. بعد از این دوره رشد پس‌انداز در صندوق پس‌انداز مسکن ده‌ها برابر شد و انواع صندوق‌های پس‌انداز شامل جوانان، مسکن معمولی و … راه اندازی شد. به یاد دارم جدا از این طرح ها به دنبال طراحی مدلی بودیم که خانوارها برای فرزندانشان از همان ابتدای تولد بتوانند در صندوق‌های خاص پس‌انداز کنند تا در سن ازدواج، از طریق صندوق، قدرت خرید موثری در بازار داشته باشند. بذر صندوق‌های پس‌انداز مسکن جوانان از همان دهه پاشیده شد. علاوه بر مدل های پس انداز مسکن، «نظام انبوه‌سازی» با پشتوانه سیاست های مالی و زمین، هم در سال‌های ۷۲ تا ۷۶ شکل گرفت این در حالی است که اگر به آمار و گزارش های آن دوره مراجعه کنید متوجه می شوید قبل از ایجاد این نظام حجم انبوه‌سازی بسیار محدود بود.
- نکاتی که در زمینه اقدامات پایه‌ای و ساختاری در بازار مسکن در دوره وزارت شما در دهه ۷۰ نهادینه شد پشتوانه بحث سپرده‌گذاری به قصد دریافت وام مسکن یا نظام انبوه‌سازی، یا ساخت‌وسازهای دولتی و خصوصی سال‌های اخیر است. اما طرح‌هایی مثل مسکن استیجاری، اجاره به شرط تملیک یا چیزی شبیه مسکنمهر در دوره وزارت شما در وزارت مسکن و شهرسازی دهه ۷۰ که وجود نداشت؟
ببینید در هر دو مقطع زمانی که بنده به عنوان وزیر مسکن در دولت حضور داشتم و دارم؛ میراث دار دو سیستم کاملا متفاوت از یکدیگر هستم. زمانی که در دهه۷۰ در دولت حضور داشتم میراث دار یک سیستم صفربه معنای عدم تمایل دولت برای ورود به بخش مسکن بودیم و در زمان کنونی میراث دار تمایل ۱۰۰ درصدی دولت برای ورود به بخش مسکن. در دهه ۷۰، اساساً مداخله دولت در بخش مسکن صفر بود و دولت خصوصا سازمان مدیریت ، اعتقادی به ارائه حتی یک ریال اعتبار به حوزه مسکن هم نداشت. از این رو برای تغییر این دیدگاه اقداماتی آغاز شد.
به عنوان مثال برای اولین بار، بحث پرداخت مابه‌التفاوت یارانه مسکن مطرح شد؛ همینطور موضوع حمایت‌های مالی از بخش مسکن در این دوره آغاز شد. بعد از آن بود که عنوان مسکن اجتماعی برای اولین بار در برنامه ۵ساله دوم توسعه وارد شد و دولت پذیرفت که باید به این بخش ورود پیدا کند. حتی بهسازی مسکن روستایی که اصلاً تا آن زمان وجود نداشت. اما در این دوره ما میراث‌دار یک سیستم «تمایل به مداخله حداکثری دولت در بخش مسکن» هستیم. ما میراث‌دار دو سیستم صفر و ۱۰۰ هستیم.
- شما در ماه‌های اخیر برای نقد مسکنمهر، چندین بار نسبت به اینکه دولت به جای مردم، تصمیم گرفته و آپارتمان‌هایی با مشخصات مطابق سلیقه دولتمردان و نه سلیقه شهروندان احداث کند، نقدهایی مطرح کردید. اما در اصل سوم قانون اساسی ، یکی از وظایف دولت‌ها تامین مسکن مردم نیازمند تعریف شده است.
خیر، قانون اساسی به هیچ عنوان دولت را موظف به ساخت مسکن نکرده است. قانون اساسی می‌گوید دولت باید شرایط تامین مسکن را در یک جامعه فراهم کند؛ و حق انتخاب سکونت را در اختیار مردم قرار دهد. این موضوع با اینکه دولت مستقیماً مسوولیت تامین مسکن را داشته باشد، فرق می کند.تاکید قانون اساسی می‌تواند مبتنی بر مدل‌های مختلف تامین زمین، تامین مالی مسکن و … باشد. وگرنه این نیست که از اول انقلاب همه دولت‌ها خلاف قانون اساسی عمل کرده باشند، اگر چنین چیزی بود که مجلسی‌ها وهم چنین نخبگان و مطبوعات و از همه مهمتر مرحوم امام (ره) و رهبری واکنش نشان می‌دادند. قانون اساسی در موضوع مسکن، اصل دسترسی را بحث کرده که حرف درستی هم است.
مشکل این است که باید گروه‌های هدف را درست تعریف کنیم و اگر درست تعریف نکنیم و مثلاً گروه درآمدی متوسط تعریف کنیم و یک طرح برای تامین مسکن این گروه در نظر بگیریم و بعد همین طرح را بفروشیم به کم‌درآمدها، اتفاقی که برای مسکنمهر رخ داد دوباره تکرار می شود. مسکنمهر می‌توانست گروه‌هایی را هدف قرار دهد که قدرت بازپرداخت اقساط وام مسکنمهر را داشته باشند مضاف بر اینکه بتوانند بخش اول پول یعنی همان آورده‌نقدی را پرداخت کنند این در حالی است که در عمل گروه هدف این طرح به دهک های درآمدی یک و دو که اساسا امکان پرداخت آورده اولیه و اقساط را ندارند اختصاص پیدا کرده است.
- شهریور امسال زمانی که این تردید وجود داشت که بالاخره دولت یازدهم مسکنمهر را متوقف می‌کند یا ادامه می‌دهد؟ شما از برگزاری قریب‌الوقوع یک رفراندوم سخن گفتید و اعلام کردید «مردم باید خودشان انتخاب کنند که آیا مهار تورم می‌خواهند یا ادامه مسکنمهر؟». در این ۶ ماه، وزارت راهوشهرسازی یا سایر نهادهای دولتی، نظرسنجی‌ای در این باره انجام داده‌اند؟
من اطلاع دقیق دارم و از روابط عمومی دولت شنیدم که اقداماتی که دولت در ماه‌های اخیر انجام داده و منجر به کاهش تورم شده، مورد استقبال عموم مردم قرار گرفته است. داستان کاهش تورم را وقتی مطرح می‌کنیم اسباب و لوازمی دارد که در مسکنمهر و حوزه‌های دیگر تجلی پیدا می‌کند. منظورم این است که وقتی تورم کاهش پیدا کرده و مردم از آن راضی‌اند، قطعاً به معنی آن است که عوامل فزاینده تورم مورد استقبال نیست.
- دلیل اصلی توقف پروژه مسکن مهر از سوی وزارت راه وشهرسازی چه بود؟ آیا فقط اعتقاد شما به ناکارآمدی این طرح منجر به اعلام این تصمیم شد یا عوامل دیگری همچون کمبود منابع مالی و ممنوعیت شارژ خط‌اعتباری طبق قانون بودجه سال۹۲ نیز در این تصمیم موثر بودند؟
همه این عوامل نقش داشتند. طبق قانون بودجه سال ۹۲ ، ارائه خط اعتباری از سوی بانک مرکزی به بانک‌ها ممنوع است و مسکنمهر هم مشمول این قانون می‌شود بنابراین از لحاظ قانونی امکان تداوم آن وجود نداشت. عامل دوم بهره‌وری و سودمندی طرح مسکنمهر است. اما در اجرای این طرح اساسا با یک پارادایم نا کارآمد مواجه هستیم. از یک طرف این طرح به صورت بنیادی کارایی اقتصادی نداشت، نتیجه آن هم افزایش خط فقر بود در حالی که اگر اجرای طرح با یک پارادایم سودمند همراه بود با وجود سرمایه گذاری و هزینه های مالی صرف شده و هدفگذاری ظاهری رفع فقر بعد از گذشت ۸ سال باید شاهد کاهش گروه فقرا می بودیم اما در حال حاضر نه تنها چنین وضعیتی را مشاهده نمی کنیم. بلکه شاهد افزایش ۹درصدی افرادی که زیر خط‌فقر قرار دارند نیز هستیم که به معنی ورود یک دهک کامل به زیر خط‌فقر است. ضمن اینکه افرادی که بالای خط فقر هستند، درآمدشان کاهش پیدا کرده است.
دولتی که بگوید من به مردم بدون وجود هیچ پس اندازی، یک آپارتمان می‌دهم و علاوه بر آن ماهیانه ۴۵ هزار تومان پول به عنوان یارانه در جیب آنها قرار می دهم ظاهرش خیلی دلپذیر است اما نتیجه‌اش از بین رفتن قدرت رقابتی اقتصاد ملی و افزایش فقر و ده‌ها مورد دیگر می‌شود. یکی از دلایل مخالفت من با مسکنمهر، ایجاد زمینه برای بازنگری در طرح‌های اقتصادی قبلی است. ما باید هم در بحث هدفمندی یارانه‌ها یک تجدیدنظر اساسی به کل رویکرد این قانون داشته باشیم و هم در مسکنمهر چنین اقدامی انجام دهیم.
- تصمیم به توقف مسکنمهر واکنش‌هایی را در پی داشت، مثلاً نماینده‌های مجلس که خود، بودجه۹۲ را تصویب کردند و به بند مربوط به ممنوعیت شارژ خط‌اعتباری واقف هستند، امروز منتقد توقف مسکنمهر شده‌اند. چرا؟
بخش عمده‌ای از نمایندگان مجلس با این بازنگری که به آن اشاره کردم، موافق هستند. حتی می توانند در حوزه‌های انتخابی خود اشکالات و نواقص مسکنمهر را ببیند. در بسیاری از حوزه‌های انتخابیه نمایندگان محترم مجلس، جانمایی مسکنمهر خوب نبوده، کیفیت واحدها پایین بوده و واحدها بدون متقاضی مانده است. برخی از این واحدها یا خدمات روبنایی ندارند یا فاقد خدمات زیربنایی‌اند.
- دو ماه مانده به نقل و انتقالات در بازار اجاره و شروع اضطراب اجاره‌نشین‌ها از مبالغ اجاره. دولت در این مقطع هنوز برنامه عملیاتی برای این بازار ندارد، ضمن اینکه شما به برنامه‌های ضربتی و فاقد اثر همچون تعزیراتی کردن اجارهبها هم اعتقادی ندارید. سونامی اجارهبها را چگونه می‌خواهید در سال۹۳ کنترل کنید؟
آمار بازار مسکن تهران موید این سونامی که شما می‌گویید، نیست. طبق سرشماری‌های انجام شده، در حدود ۵/۲ میلیون واحد مسکونی در تهران وجود دارد. از طرفی، با مجموع پروانه‌های ساختمانی صادره در سال‌های ۹۰ و۹۱ و ۹۲ چیزی در حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی جدید به ظرفیت فعلی آپارتمان‌های تهران اضافه می‌شود. همینطور میزان موفقیت پروانه به واحد مسکونی نشان می‌دهد ۸۵درصد پروانه‌ها حتماً تکمیل می‌شود و وارد بازار می‌شود. طبق این آمار به نظر می رسد در سال آینده بالای ۳ میلیون واحد مسکونی در شهر تهران خواهیم داشت علاوه بر این تعداد هم واحدهای مسکنمهر شهر جدید پردیس و هم واحدهای شهر جدید پرند به تدریج وارد بازار می‌شود.
کل جمعیت شهری تهران چیزی حدود ۸/۵ میلیون نفر است که با احتساب بُعد ۳/۵ نفری خانوار طبق سرشماری نفوس‌ومسکن سال۹۰، مشخص می‌شود در تهران حدود ۲/۵ میلیون خانوار سکونت دارند بنابراین ۳میلیون واحد برای این جمعیت می‌تواند مناسب باشد.
- با این وجود به نظر می رسد در سال آینده شاهد مازاد عرضه در بازار مسکن تهران خواهیم بود؟
حتما سال آینده در تهران عرضه مازاد داریم. اما نکته مهم این است که ممکن است افرادی مسکن دوم داشته باشند یا به هر دلیلی واحد خود را به عنوان پس‌انداز تلقی کنند و تمایلی به عرضه آن به بازار نداشته باشند. بنابراین یک تعداد واحد مسکونی از عرضه خارج می‌شوند. بنابراین عرضه مازاد بستگی دارد به اینکه نظام مالیاتی ما به چه سمتی برود.
- وزارت راهوشهرسازی چندین ماه است برای تحقق برنامه‌ای که شما برای طبقه متوسط(وام ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن) در نظر گرفته‌اید، با بانک‌مرکزی مشغول رایزنی است. چرا بانک‌مرکزی با این طرح مخالفت می‌کند؟
اعتقاد بنده این است که در نهایت در بخش طبقه متوسط باید نظام رهنی مسکن راه بیفتد و سیستم تسهیلات مسکن باید حداقل معادل ۵۰درصد متوسط قیمت آپارتمان، وام بپردازد. برای این موضوع دو بحث دارم. اول اینکه، حتماً تسهیلات برای ساخت می‌تواند مستقل از خرید باشد. مشکلی که در حال حاضر داریم این است که فردی که تسهیلات ساخت می‌‌گیرد همان فرد باید آن را به تسهیلات خرید تبدیل کند. چنین ضرورتی نه در قانون وجود دارد و نه در مدل‌های درست اقتصادی. ما می‌توانیم یک نظام جامع برای تسهیلات خرید خانه‌های دست‌اول با اولویت خانه اولی‌ها تعریف کنیم و یک نظام هم برای گروه‌هایی که کارشان ساخت‌وساز است تدارک ببینیم. این دو اگر متغیر وابسته به هم باشند، مشکل خواهیم داشت. ما دنبال این هستیم که با بانک‌مرکزی صحبت کنیم و این دو حوزه را از یکدیگر تفکیک کنیم.
نکته دوم، این است که برای طبقه متوسط باید حداقل ۵۰درصد قیمت خرید مسکن، تسهیلات در نظر گرفت. تا قبل از این در ایران معادل ۷۰ تا ۷۵ درصد قیمت مسکن، تسهیلات پرداخت می‌شد. این در حالی بود که قدرت وام خرید مسکن در کشورهای پیشرفته بالای ۹۰ درصد هم است. اما الان رقم وام بسیار بسیار پایین است و حدود ۱۵ تا ۱۶ درصد قدرت خرید را پوشش می‌دهد و به معنای واقعی هیچ کمکی به تقاضای موثر نمی‌کند.
- به نظر می رسد بانک‌مرکزی نگران افزایش قیمت مسکن است و با همین دیدگاه، در افزایش سقف وام خرید احتیاط می‌کند.
ولی در سیاست‌گذاری مفهوم انتخاب بین گزینه‌های مختلف است. ببینید سه گزینه برای تامین مالی مسکن داریم. یک گزینه این است که مثل مسکنمهر که می‌گویند ۵۰درصد افزایش نقدینگی ناشی از آن است، عمل شود و خط‌اعتباری پرقدرت تزریق شود. گزینه دوم هم این است که اصلاً هیچ کمکی نکنیم که نهایتا به توسعه فقر می انجامد. سومین گزینه وام خرید است که گزینه متعادلی است و در سطح جهان تجربه شده است. اینکه می‌گویند وام خرید به افزایش قیمت مسکن کمک می کند در دنیا اثبات نشده است. اگر قرار باشد وام خرید به افزایش قیمت مسکن کمک کند باید به افزایش نقدینگی دامن بزند. اما ما به دنبال افزایش نقدینگی نیستیم، مدل ما برای پرداخت وام خرید براساس جذب نقدینگی موجود است.در این طرح به دنبال سیستم پس‌انداز-تسهیلات هستیم این سیستم پول را بصورت یکباره تزریق نمی‌کند بلکه باید به تدریج پس‌انداز از طرف خانوارها صورت بگیرد و به تدریج وام پرداخت شود.
- همزمان با حضورتان در وزارت راه وشهرسازی و اعلام توقف طرح مسکن مهر از آغاز اجرای طرح جایگزین به نام «مسکن اجتماعی» خبر دادید. اجرای این طرح از چه زمانی آغاز خواهد شد؟
مسکن اجتماعی رویکردی جدید در حوزه تامین مسکن شهروندان است. قاعدتاً اگر بتوانیم مصوبات مربوط به آن را داشته باشیم، برنامه‌های مخصوص آن را تنظیم کنیم و مسیر اداری را در دولت و مجلس به تصویب برسانیم زمان شروع آن می تواند در انتهای تکمیل بخش اعظم پروژه مسکنمهر یعنی در اوایل سال ۹۴ باشد. ولی مقدمات قانونی و اجرایی آن شامل تامین مالی، تعیین گروه‌های هدف، تامین زمین و … باید در سال۹۳ انجام شود.
- از آنجا که طبق قانون با تامین مسکن از سوی دولت به شکل مستقیم مخالف هستید در این صورت اجرای طرح مسکن اجتماعی توسط چه نهادی خواهد بود؟ بخش خصوصی یا دولت محلی؟
من تمایلم این است که به نهادهای عمومی و مردم‌نهاد واگذار کنم و می‌خواهم دخالت دولت را به حداقل برسانم.
- اجرای طرح مسکن حمایتی از چه زمانی آغاز می شود؟
درباره مسکن‌حمایتی که با را‌ه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن محقق می‌شود نیز باید بگویم توسعه اقتصادی لازمه‌اش این است که یک نظام مالی پشتیبان در همه حوزه‌ها شامل صنعت، مسکن ، کشاورزی و … تشکیل شود. مگر می‌شود توسعه اقتصادی داشته باشیم اما نظام مالی کارآمد نداشته باشیم؟ متاسفانه در ایران به هر دلیلی شاخص‌های رقابت‌پذیری اقتصادی ایران نشان می‌دهد وضعیت کارآیی بازارهای مالی جزو پایین‌ترین‌ها در سطح جهان است.
برگرفته از تجارت فردا
