باید‌ها و نبایدهای مسکن اجتماعی
شهزوندان:
نامش عوض شده است. بسیاری اما تغییر در ماهیت آن‌را کامل نمی‌دانند. مسکن مهر حالا قرار است جایش را به مسکن اجتماعی دهد و خود از کار بایستد و مانند بسیاری دیگر از طرح‌ها به بایگانی برود.
طرحی که زمان آغازش و از سال ۱۳۸۸، از جمله طرح‌های اصلی عدالت‌محور دولت قبل عنوان شده بود، آنطور که عباس آخوندی- وزیر مسکن دولت یازدهم می‌گوید نتوانسته به وعده‌های خود پایبند باشد و به‌دلیل مشکلات بسیاری که دارد باید از ادامه آن انصراف داد و تنها به خانه‌های نیمه‌ساختی که از آن مسکن باقی مانده دلخوش کرد. مسکن اجتماعی اما سابقه‌ای طولانی دارد و زمانی در اواسط دهه ۷۰ مطرح شده بود. طرحی که هرچند به نظر اقتباسی از مدل‌های اروپایی است اما تفاوت‌هایی در عملکرد با آنها خواهد داشت و این در حالی است که هنوز ساز و کار اجرایی آن تهیه نشده است.
اعظم خاتم، جامعه‌شناس شهری و مسئول تحقیق مسکن اجتماعی در جریان تدوین طرح جامع مسکن – در سال ۱۳۸۵ – درباره به کارگیری مدل «مسکن‌اجتماعی» در ایران معتقد است: آنچه در ایران از مسکن اجتماعی مطرح است با تعابیری که در کشورهای اروپایی حتی شرق آسیا اجرا شده، متفاوت است. در این کشورها مسکن اجتماعی توسط بخش عمومی قدرتمند (شهرداری‌ها) به شکل نظام استیجاری برای اجاره به کم‌درآمدها عملیاتی شد، اما در ایران از یک سو دولت نقش اصلی را در تامین و حمایت از مسکن کم‌درآمدها بر عهده دارد و از سوی دیگر مسکن در ایران به عنوان دارایی باارزش محسوب می‌شود و به همین خاطر خانوارها بیشتر به دنبال مالکیت هستند تا اجاره‌ای.
وی تصریح کرده است: بررسی کشورهایی که صاحب تجربه اجرای طرح مسکن‌اجتماعی هستند، نشان می‌دهد هزینه نگهداری این واحدها که به صورت اجاره‌ای در اختیار اجاره‌نشین‌ها قرار گرفته برای دولت فوق‌العاده زیاد بوده، ضمن این‌که خانوارها این واحدها را بی‌جاذبه توصیف می‌کنند؛ البته در کشورهایی همچون آلمان که تعاونی‌های مردمی در ساخت مسکن اجتماعی مشارکت داشتند، کارآمدی طرح بالا بوده است ولی به هر حال تمرکز ساخت مسکن اجتماعی در نقاط خاص، خود محل اشکالاتی بوده است.
قیمت زمین ساماندهی شود
در این رابطه همچنین محمد عدالت‌خواه، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با آرمان می‌گوید: شاید بتوان گفت مسکن مهر به نوعی همان مسکن اجتماعی است اما در آن مسکن همه حق داشتند تا با استفاده از بیت‌المال صاحب مسکن شوند اما در مسکن اجتماعی تمرکز بر اقشار پایین باید باشد و این در حالی است که چنین طرح‌های حمایتی در سراسر دنیا وجود دارد و با فرمول‌های مختلفی چون ارائه خانه‌های سازمانی، استیجاری و … ارائه می‌شود اما در کشور ما این طرح به‌دلیل بار مالی زیاد نتوانست نتیجه‌بخش باشد و از سویی بخش اعظمی از تورم که در کشور شکل گرفته است، مربوط به مسکن مهر است.
این کارشناس عنوان این طرح‌ها را غیرمهم دانسته و می‌افزاید: قطعا مهم‌ترین مساله این طرح‌ها بحث روی نام آنها نیست. ارائه مسکن می‌تواند با هر عنوانی صورت گیرد اما با عملکرد درست. چنانچه دولت گذشته در بحث مسکن مهر آنچه برایش مهم بود این بود که تعداد بیشتری ساخته شود و متاسفانه این تعداد نیز بدون کیفیت و امکانات ارائه شدند و از سویی سازنده نیز نمی‌توانست با قیمت پایین این خانه‌ها را بسازد و از سوی دیگر ایجاد رانت در ساخت و سازها و برخی واگذاری‌ها به عده‌ای خاص عاملی شد تا انبوه‌ساز واقعی تقویت نشود.
عدالت‌خواه اما مشکل حاصل از مسکن را مشکلی ساختاری می‌داند و می‌گوید: دولت می‌تواند از طرق گوناگون برای خود درآمد بیشتری کسب کرده و از این طریق اقشار پایین را حمایت کند، نه آنکه هزینه‌ها را فقط از بودجه بگیرد. برای مثال بحث ارزش افزوده زمین که زمانی در سال ۱۳۶۶، مصوبه آن ابلاغ شد، چنانچه تاکنون عملیاتی شده بود، می‌توانست درآمدی در حد و اندازه نفت برای دولت به همراه داشته باشد که متاسفانه این اتفاق نیفتاد و گرانی خانه و بی‌خانه ماندن عده بسیاری در کشور نیز به‌دلیل افزایش سرسام‌آور قیمت زمین است که چنانچه ساماندهی بر قیمت زمین صورت گیرد، بسیاری از مشکلات این حوزه نیز ممکن است به راحتی مرتفع شوند.
دولت طرح اجرایی ندهد
بیت‌ا… ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن نیز با انتقاد از سیاست‌های دولت در حوزه مسکن می‌گوید: دولت در خصوص مسکن نباید طرح اجرایی ارائه دهد و تنها باید در راستای سیاست‌گذاری و ارائه برنامه راهبردی گام بردارد. چنانچه مسکن مهر در طی چند سالی که از اجرایش می‌گذرد تولید چشمگیری برای بازار مسکن نداشت و نتوانست در سهم ۷-۸ درصدی دولت از حوزه مسکن تغییر چندانی ایجاد کند.
وی افزود: تولید ۲۰ یا ۵۰ هزار مسکن در سال نمی‌تواند تاثیر چندانی در بازار داشته باشد چرا که بازار مسکن متقاضی بسیاری دارد و دچار عدم تعادل است و در حال حاضر شاید نتوان به آینده مسکن اجتماعی نیز امیدوار بود، چرا که تعداد بسیار زیادی از خانوارهای ما بدون مسکن هستند که بر این تعداد نیز هر روزه افزوده می‌شود و براین اساس دولت باید دست بخش خصوصی را برای تامین مسکن آزاد بگذارد و اجازه ساخت شهرک‌های مسکونی و … داده شود، هرچند دولت براساس بند ۳۱ قانون اساسی موطف است شرایط و تسهیلاتی را برای خانه‌دار شدن مردم ارائه دهد، اما کار نباید توسط خودش انجام شود.
ستاریان مشکلات بازار مسکن را عمیق و ساختاری دانست و افزود: حل مشکل مسکن به راحتی امکان‌پذیر نیست، چرا که وزن آن بسیار زیاد است و البته در راستای سایر سیاست‌های اقتصادی کشور قرار دارد که برخی از آنها با مشکل مواجهند.
طرحی برای خدمت‌رسانی، نه فعالیت اقتصادی
هرچند هنوز ساز و کار دقیق اجرایی این طرح مشخص نشده است اما عباس آخوندی، وزیر مسکن و شهرسازی آن‌را جایگزین مناسب مسکن مهر برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر می‌داند و می‌افزاید: مسکن اجتماعی از نظر تعاریف بین‌المللی به مسکنی گفته می‌شود که در آن هدف خدمت‌رسانی اجتماعی است، نه یک فعالیت اقتصادی. البته از برنامه دوم توسعه، مسکن اجتماعی وارد نظام برنامه‌ریزی ایران شد. براساس مطالعه‌ای که آن زمان صورت گرفت بازار مسکن ایران به سه گروه تقسیم شد. گروه اول، گروه مسکن آزاد نام گرفتند که پاسخگوی تقاضای طبیعی مسکن در بازار آزاد بود. یعنی پاسخگو به تقاضای گروهی که خودشان می‌توانستند مسکن خود را تهیه کنند. گروه دوم گروه مسکن حمایتی نام گرفتند. در واقع این مسکن به منظور پاسخگویی به تقاضای طبقه متوسط و اندکی زیر آن بود. فرضیه بر این استوار بود که این گروه، اندک پس‌‌اندازی دارند اما میزان آن در حدی نیست که آنها بتوانند به پشتوانه آن تقاضای بالقوه خود را به بالفعل تبدیل کنند و گروه سوم مسکن اجتماعی بود. این گروه در پاسخ به تقاضای بخشی از جامعه بود که از جهت درآمدی در دهک‌های پایین جای می‌گرفتند و باید مورد حمایت ویژه‌تری قرار می‌گرفتند در این گروه دولت در بخش مسکن بدون هدف اقتصادی و صرفا با هدف بازتوزیع ثروت و امنیت اجتماعی و با این تفکر که این گروه امکان پرداخت هزینه تامین مسکن را ندارند، مداخله می‌کرد و از این طریق دولت به توسعه عدالت اجتماعی ورود پیدا می‌کرد.> حال باید دید مسکن اجتماعی با چه آینده‌ای مواجه خواهد شد و آیا این طرح می‌تواند با عملکرد دقیق به آینده مسکن مهر دچار نشده و با انتقادات بسیار در عملکرد به بایگانی نپیوندد؟
آرمان
