افت شاخص بورس، بازار مسکن را به‌هم می‌ریزد
شهروندان:
مسکن که همیشه برای مردم ایران بازار امن و بی‌دردسر سرمایه‌گذاری به شمار می‌آمد، در دو سال گذشته کم رونق شده بود. در واقع از زمانی که قیمت ارز رو به افزایش گذاشت، بسیاری از مردم به سوی بازار ارز هجوم بردند و به امید رسیدن به سودهای کلان، هر آنچه داشتند را در این بازار سرمایه‌گذاری کردند.
در ماه‌های پس از انتخابات ریاست‌جمهوری نیز با بازگشت ثبات نسبی به بازار و توقف نوسانات شدید ارز این بورس بود که سرمایه‌های مردم را به سمت خود کشید. افزایش شدید شاخص بورس موجب شد تا بسیاری از سرمایه‌گذاران در این حوزه سودهای کلان به دست آورند. در سال ۱۳۹۲ شاخص بورس ایران بیش از دو برابر آنچه در ۲۱ سال قبل طی کرده بود، افزایش یافت و به شکلی بسیار چشمگیر بازار مسکن را پشت سر گذاشت.
در اقتصاد ایران بازار مسکن و بورس دو رقیب جدی برای جذب نقدینگی مازاد در اقتصاد کشور هستند. به همین خاطر در ماه‌های گذشته یا دست‌کم در نیمه دوم سال ۱۳۹۲ با رونق سرمایه‌گذاری در بازار بورس، بازار مسکن بیش از پیش به حاشیه رانده شد. اما در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۲ با کاهش رونق بازار بورس و افت شاخص‌ها خروج سرمایه از این بازار شدت گرفت. از سوی دیگر، به گفته کارشناسان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ارتباط مستقیمی با شرایط اقتصادی و سیاسی کشور دارد.
به این معنا که هر چقدر آرامش در کشور بیشتر باشد، میزان سرمایه‌گذاری در این بازار نیز بیشتر می‌شود. در زمان التهاب و بی‌ثباتی بیشتر مردم تمایل به سرمایه‌گذاری نقدینگی خود در بازارهایی دارند که سرعت خروج سرمایه در آنها نیز بیشتر باشد، بنابراین نگاهی به بازارهای سرمایه‌گذاری، رقیب مسکن از جمله ارز و بورس و همچنین شرایط اقتصادی و سیاسی کشور نشانه‌هایی از افزایش میزان سرمایه‌گذاری و رونق معاملات را در بازار مسکن به دست می‌دهد.
البته بیشتر کارشناسان معتقدند اگرچه بازار مسکن در سال جاری رونق خواهد گرفت، اما در ماه‌های ابتدایی سال افزایش قیمت چندانی در این بازار رخ نخواهد داد. در این رابطه، مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با خبرنگار ما ضمن هشدار نسبت به بروز بحران سال ۸۶، متذکر شد، اتفاقی که در سال ۸۶ در بازار مسکن رخ داد، به این دلیل بود که در سال‌های ۸۴ و ۸۵ بانک‌های خصوصی شروع به کار کرده و تسهیلاتی ارائه کردند که باعث شد قیمت خانه جهش پیدا کند. از سوی دیگر، پول‌های مردم به بورس رفت و وقتی که درآمد بورس کاهش پیدا کرد، مردم با عجله پول‌های خود را به طرف خانه و طلا آوردند که بحرانی ایجاد شد. به گفته رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور، مسوولان سازمان بورس باید دقت کنند و قراردادها را به گونه‌یی ببندند که بحران سال ۸۶ در بازار مسکن تکرار نشود.
- سال ۹۲ بازار مسکن به دلیل تغییر و تحولات سیاسی که رخ داد، با رکود و حتی کاهش قیمت مواجه بود. الان پس از گذشت یک‌سال و در آغازین روزهای سال ۹۳، صحبت از جهش بالای قیمت مسکن می‌شود. آیا شما رونق و جهش قیمت در سال جاری را تایید می‌کنید؟
من شخصا به آینده امیدوارم. با تلاش‌هایی که مسوولان انجام دادند و تعهداتی که نسبت به مردم دارند، این امیدواری در من ایجاد شده است. الان سراسر دنیا، حرکت‌های امریکا و ۱ + ۵ را رصد می‌کند و این نشان‌دهنده تلاش‌های خوب دولت یازدهم است. به هر جهت باید یک تعاملاتی وجود داشته باشد.
ما از قبل عید شاهد بودیم که گروهی از خارج کشور برای سرمایه‌گذاری به ایران آمدند. کشور ما سرمایه‌گذاری‌هایش را با هدفمندی و رعایت حقوق نظام و فرد انجام می‌دهد. هر کسی را هم که نشناسیم، نظام اجازه سرمایه‌گذاری را به او نمی‌دهد. این نشان می‌دهد که چراغ سبز برای پیشرفت ما و مسائل اقتصادی کشور روشن شده است. چون حماسه سیاسی در خردادماه ۹۲ انجام شد و حالا منتظر حماسه اقتصادی هستیم.
اگر به خاطر داشته باشید، در سال ۹۱ با بحران بدی مواجه شدیم و تحریم‌ها و رابطه ریال و دلار و نیز برخی سوءاستفاده‌ها باعث تغییر شدید قیمت‌ها شد. همان‌طور که می‌دانید، ما یک‌بار در سال ۶۸، یک‌بار در سال ۸۶ و در ادامه در سال ۹۱ با جهش شدید قیمت مسکن روبه‌رو بودیم، اما به نظر من در سال‌های آینده این جهش قیمت مسکن را نخواهیم دید، زیرا دولت مدبرانه عمل می‌کند و این‌طور نیست که کارها بی‌حساب و کتاب باشد و درست عمل نشود. ما تا آنجایی که می‌دانیم، برنامه‌ریزی‌های دولت برای ثبات سیاسی بسیار خوب بوده و مسلما جهشی در قیمت مسکن نخواهیم داشت و در سال ۹۳ نیز افزایش قیمت مسکن از شاخص تورم عبور نخواهد کرد. یعنی اگر بانک مرکزی و مرکز آمار اعلام کرده که رشد قیمت مسکن حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده، از این رقم افزایش قیمت‌ها عبور نخواهد کرد. ما به این موضوع امید داریم و قطعا بدانید چنین اتفاقی نمی‌افتد.
- منطق شما این است که عملکرد دولت نمی‌گذارد که رشد قیمت مسکن از شاخص تورم عبور کند، اما بحث عرضه و تقاضا در بازار موضوع دیگری است. هم‌اکنون تقاضا و عرضه در بازار کشور با هم همخوانی ندارد.
من با آمار با شما صحبت می‌کنم. آمار مقایسه‌یی سال ۹۱ و ۹۲ کل کشور می‌گوید که در سال ۹۱ حدود ۲۰۴۳۶۹ معامله داشتیم و در سال ۹۲ این رقم به ۱۷۷۸۱۸ رسید.
- این کاهش معاملات ناشی از کاهش قدرت خرید مسکن مردم نیست؟
آن حرکتی که در سال ۹۱ و ۹۲ اتفاق افتاد که رابطه دلار و ریال عوض شد، موثر بود، اما تاثیر آنچنانی نداشت. باز هم به آمارها اشاره می‌کنم. براساس آمارها، تعداد مبایعه‌نامه‌ها در کل کشور در سال ۹۱ حدود ۱۴۷۸۵۵ مورد بوده، اما در سال ۹۲ به ۱۱۵۷۷۱ مورد رسیده است. در بخش اجاره‌نامه در سال ۹۱ حدود ۴۱۹۸۸ اجاره داشتیم که در سال ۹۲ به ۵۰۵۷۵ مورد افزایش یافته است. اجاره به شرط تملیک ۳۴ مورد در سال ۹۱ بوده که در سال ۹۲ به ۴۲ مورد رشد پیدا کرده است. سرقفلی حدود ۱۵۱۳ مورد در سال ۹۱ بوده و ۱۰۸۹ مورد هم در سال ۹۲ بوده است. پیش‌فروش نیز ۱۰۷۱۰ مورد در سال ۹۱ و ۸۰۹۳ مورد هم در سال ۹۲ بوده است. موقوفه نیز در سال ۹۱ دو مورد و در سال ۹۲ یک مورد بوده است.
آمار شهرستان تهران هم حاکی از آن است که در سال ۹۱ حدود ۳۲۸۵۷ قرارداد داشته که در سال ۹۲ به ۳۷۲۰۳ مورد رسیده است. مبایعه‌نامه نیز ۱۹۹۲۴ مورد در سال ۹۱ و در سال ۹۲ حدود ۱۹۰۰۳ مورد شده است. اجاره‌نامه در تهران در سال ۹۱، ۹۹۷۱ مورد بوده و در سال ۹۲، ۱۵۶۸۱ مورد شده است. اجاره به شرط تملیک در سال ۹۱ سه مورد بوده که در سال ۹۲ به ۲۴ مورد افزایش یافته است. سرقفلی نیز در سال ۹۱، ۴۶۵ مورد بوده و در سال ۹۲ به ۴۰۷ مورد رسیده است. پیش‌فروش نیز ۲۲۱۶ مورد در سال ۹۱ و ۱۸۸۹ مورد در سال ۹۲ بوده است. وقف در سال ۹۱ یک مورد بوده و در سال ۹۲ وقف نداشتیم.
- آمارهایی که شما ارائه کردید، از افزایش شدید قراردادهای اجاره حکایت دارد. این کاهش قدرت خرید مسکن مردم را نشان نمی‌دهد؟
این بیشتر ناشی از افزایش تعداد مهاجرت‌هاست. من آمار شهر تهران را در سال ۹۱ ندارم که با سال ۹۲ مقایسه کنم تا بدانم تعداد مهاجرت‌ها چقدر بوده است، اما به طور سرانگشتی می‌توانیم بگوییم که بخشی از افزایش آمار اجاره‌ها مربوط به مهاجرت است. یک بخشی هم به این برمی‌گردد که گروهی از مردم پول‌های خود را به بازار سرمایه بردند. اتفاقی که در سال ۸۶ در بازار مسکن رخ داد، به این دلیل بود که در سال‌های ۸۴ و ۸۵ بانک‌های خصوصی شروع به کار کردند و بعد تسهیلاتی ارائه کردند که این تسهیلات باعث شد قیمت خانه جهش پیدا کند. از سوی دیگر، پول‌های مردم به بورس رفت و وقتی که درآمد بورس کاهش پیدا کرد، مردم با عجله پول‌های خود را به طرف خانه و طلا آوردند که بحرانی ایجاد شد. ما الان نیز باید حواس‌مان جمع باشد و مسوولان دقت کنند که قراردادها را به گونه‌یی ببندند که بحران سال ۸۶ تکرار نشود.
- یعنی شما این احتمال را می‌دهید که افت فعلی شاخص بورس منجر به خروج سرمایه‌ها از بورس و ورود نقدینگی به بخش مسکن شود؟
نه مثل آن زمان. الان هم مسوولان بورس حواس‌شان جمع است و هم اینکه مردم آگاه‌تر شدند. نمی‌توانیم بگوییم اتفاقاتی مثل سال ۸۶ می‌افتد، ولی به هر جهت بی‌اثر هم نیست.
ما هر کاری کنیم، یک اثرات مثبت و یک اثرات منفی دربرخواهد داشت. آنچه مسلم است، مسوولان همیشه سعی می‌کنند توازن میان عرضه و تقاضا را برقرار کنند تا قیمت‌ها از هم‌گسیخته بالا نرود. من تاسف می‌خورم از اینکه در سال ۹۱ وقتی که رشد قیمت‌ها اتفاق افتاد، مثلا خانه‌یی که می‌خواستیم در شهرک غرب با قیمت ۶ میلیارد تومان بفروشیم، یک مرتبه قیمت ۱۸ میلیارد تومان گذاشتند. چرا؟ چون دلار سه برابر شده بود. در صورتی که اینها اصلا هیچ سنخیتی با هم نداشت، اما مردم چنین کاری را کردند.
حالا قیمت خانه آمده پایین و قیمت این خانه ۱۲ میلیارد تومان شده است. خب از همان ابتدا این خانه ۱۰ میلیارد هم ارزش نداشت. البته شما هم می‌دانید که مالکیت محترم است. ما باید حداقل برابر قانون اساسی خانه‌سازی را داشته باشیم، یعنی باید بسازیم. ما محکوم به ساخت هستیم.
- آقای خسروی، شما در ماه‌های گذشته تغییر رویکردی در عملکرد دولت در بخش مسکن دیده‌اید؟ آیا اقدامی صورت گرفته که مسکن را وارد فاز جدیدی کند؟ اگر به خاطر داشته باشید، وقتی آقای آخوندی به وزارت مسکن رفتند، وعده‌هایی را برای حوزه راه، از جمله آزادراه تهران- شمال داشت. اما در صحبت‌های اخیر خود اعلام کردند که این پروژه از اولویت‌های دولت خارج شده است. شما در حوزه مسکن نیز چنین رویکرد و عقبگردی را می‌بینید؟
بالاخره ساخت آزادراه تهران- شمال تسهیلات خوبی است و باید اجرا شود، اما خیلی هم در این رابطه مشکل نداریم، اما در کل هدررفت منابع است که به ضرر نظام است. البته در رابطه با بخش مسکن نباید این نگاه را داشته باشیم. مثالی می‌زنم. شما پول نداشته باشید لباس اضافی بخرید، اشکالی ندارد. اگر پول نداشته باشید غذای مقوی بخورید، اشکالی ندارد، یک ماه هم همین‌طوری سر می‌کنید. اما سرپناه را نمی‌شود کاری کرد. می‌گویند اول غذا، بعد لباس، بعد مسکن مهم است. این سه مورد در اولویت است.
دولت یازدهم شعار تدبیر و امید را به مردم داده است. باید گام به گام بررسی کند که مثل گذشته عجولانه عمل نشود. دولت برای هر کاری فکر می‌کنم مشاوره را هم خوب است داشته باشد.
- اما این فکر کردن و سکوت چند ماهه طولانی شده است.
من فکر نمی‌کنم آقای آخوندی بی‌تفاوت از این موضوع بگذرد؛ یا دولت هم اجازه نمی‌دهد که خیلی بی‌تفاوت باشند. منتها چالش‌ها و مشکلاتی را در بر دارند. اتفاقی که در سال ۹۲ رخ داد، این بود که بانک مسکن در آستانه ورشکستگی بود. یعنی بانک مسکن که باید تعهد به ساخت و ساز داشته باشد، با چنین چالش‌هایی روبه‌رو است. الان اینقدر چالش‌ها و مشکلات وجود دارد که نباید اولویت‌بندی کنیم و عجولانه عمل شود.
- به نظر شما آزادسازی خرید و فروش مسکن‌مهر تاکنون چه تاثیری در بازار داشته است؟
ما نمی‌توانیم برای مردم ممانعت از حق کنیم. یعنی ما یک امتیازی را به مردم داده‌ایم و این امتیاز را می‌تواند واگذار کند. هر کس در هر مقامی نمی‌تواند جلوی این حق را بگیرد. به همین دلیل آقای آخوندی این حق را به مردم برگرداندند. در پی آزادسازی خرید و فروش مسکن‌مهر، ما با رونق کمی در حاشیه پرند و. مواجه شدیم.
- تخلفاتی در زمین خرید و فروش مسکن‌مهر داشته‌ایم؟
تعدادشان زیاد نبوده است. ما برای همین تاکید داریم که مردم بدون مشاوره عمل نکنند.
- گهگاه شنیده می‌شود که مشاوران املاک نقش زیادی در رشد قیمت مسکن دارند. آیا این موضوع را تایید می‌کنید؟
گهگاه هم ما شنیده‌ایم که خبرنگاران عامل افزایش قیمت هستند. آیا این موضوع درست است؟ (با خنده) اصلا این حرف‌ها نیست. فردی که یک خانه را می‌خواهد ۲۰۰ میلیون تومان بخرد، مالک هم تاکید دارد که ۲۱۰ میلیون تومان کمتر نمی‌دهد، مشاوره املاک اینقدر باید چانه بزند تا این دو را به تفاهم برساند. حالا اگر مشاوره املاک این معامله را عملی کند، کمیسیون می‌گیرد، وگرنه که هیچ سودی نخواهد کرد. مشاوره املاک که اگر قیمت را بالا ببرد که معامله‌یی انجام نمی‌شود. عرضه و تقاضا در واقع قیمت‌ها را در بازار نشان می‌دهد؛ نه تحکمی، نه دستوری و نه خواهشی است.
- برخی کارشناسان، پیش‌بینی رشد قیمت مسکن را برای سال جاری به دلیل نبود تناسب میان عرضه و تقاضا دارند. چنین اتفاقی می‌افتد؟
پیش‌بینی‌های اینچنینی بسیار مشکل است و این خبر خوبی نیست. کسی هم که این سخن را می‌گوید، به تورم حرکت داده است. عده‌یی از این خبرهای افزایش یا کاهش قیمت سوءاستفاده می‌کنند. به عقیده من اینها اطلاع‌رسانی نیست که یک کارشناس پیش‌بینی کند قیمت مسکن بالا می‌رود. این گونه پیش‌بینی‌ها حداقل باعث گرانی ۵۰، ۶۰ درصدی قیمت مسکن می‌شود. این گونه پیش‌بینی‌ها را ما الان نداریم، زیرا آن جهش قیمتی که در سال ۹۱ داشتیم، هنوز پرنشده است.
ما اوایل انقلاب خانه‌ها متری فروخته نمی‌شد. به خانه‌ها یک نگاه می‌انداختیم و مثلا قیمت می‌دادیم ۱۸۰ تومان. اگر یک کم بهتر بود، می‌گفتیم ۱۸۵ تومان. بعد کم‌کم نحوه خرید و فروش بر اساس هر مترمربع شد. از طرف دیگر، کارمندی که آن زمان ۶۰ هزار تومان حقوق می‌گرفت، الان ۸۰۰ هزار تومان دریافت می‌کند. جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ هنوز پر نشده است. درست است که الان آمارها را که نشان می‌دهیم، قراردادهای اجاره نسبت به خرید و فروش افزایش یافته است. بر این اساس، من فکر نمی‌کنم که در سال جاری رشد قیمت مسکن از شاخص تورم عبور کند.
- به خاطر دارم در دولت دهم، یک ملاقاتی با آقای احمدی‌نژاد داشتید. آیا تاکنون درخواستی هم برای ملاقات با آقای روحانی داشته‌اید؟
هنوز این افتخار نصیب من نشده است که در خدمت آقای روحانی قرار گیرم. بالاخره من گفته‌هایی دارم که دوست دارم این گفته‌ها را مسوولان رده‌بالا بشنوند.
درست است، من ۴۵ دقیقه با آقای احمدی‌نژاد ملاقات خصوصی داشتم و صحبت‌هایی که در آن زمان داشتیم، برای دانشگاه علمی- کاربردی و وضع مسکن بود. شرایط آن زمان و وضعیت مسکن را برای ایشان تشریح کردم.
- شما الان یک‌سری صحبت‌ها را داشتید که نخواستید در این مصاحبه بیاورید. اما شما گفتید صحبت‌های زیادی با آقای روحانی دارید. اگر ایشان مقابل‌تان بود، چه مسائلی را مطرح می‌کردید؟
ببینید حرف حرف می‌آورد و صحبت می‌شود. وقتی که آنجا برویم، مجبوریم جمع‌بندی کاری را در یک بسته‌یی به ایشان ارائه دهیم، اما منتها باید با توضیح باشد. آقای روحانی! ما محکوم به ساخت هستیم. آقای روحانی! ما باید تسهیلات را برای مردم فراهم کنیم. البته تسهیلات سال ۸۶ را نمی‌خواهیم. در سال ۸۶ بانک‌های خصوصی ۸۰ درصد وام می‌دادند. این وام‌های ۸۰ درصدی باعث شد که برخی افراد، خانه‌های خود را به اقوام نزدیک خود بفروشند و بروند وام بگیرند تا خانه بخرند. بعد از پول اجاره، قسط بانک‌ها داده شد. به این ترتیب در این دوره عده‌یی پولدارتر و فقیر نیز فقیرتر شد. ما اگر می‌خواهیم تسهیلاتی بدهیم، باید با قانون و ذی‌نفع داده شود. از سوی دیگر، موضوع مصالح ساختمانی مطرح است. وقتی قیمت دلار بالا می‌برد، چرا باید مصالح ساختمامی که اغلب تولید داخلی است، افزایش قیمت داشته باشد؟ سیمان و آهن و خیلی از مصالح ساختمانی در اختیار دولت است که می‌تواند بازار آنها را کنترل کند.
- یعنی دولت نمی‌خواهد بازار را کنترل کند؟
این موضوع مطرح نیست. ببینید دولت تاجر خوبی نیست، اما می‌تواند ناظر خوبی باشد. دولت در همه زمینه‌ها باید نظارت داشته باشد. الان هم نه اینکه نظارت ندارد، اگر نظارت نداشت که الان همه کالاها خیلی گران می‌شد.
- آقای خسروی، بازار مسکن را پس از هدفمند کردن یارانه‌ها چطور ارزیابی می‌کنید؟
ببینید ما در مرحله اول اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها اصلا تجربه‌یی نداشتیم. حتی زمانی هم که دولت دهم می‌خواست قانون را اجرا کند، چندین نامه نوشتیم که در حال حاضر زمان اجرای این قانون نیست. اما دولت یازدهم با وجود همه شعارها، کار خود را انجام می‌دهد. اما «رهرو آن است که آهسته و پیوسته رود/ رهرو آن نیست گهی تند و گهی خسته رود»
درست است که از دریچه سیاست وزارت راه و شهرسازی فکر می‌کنند ما متوجه نیستیم، اما به‌هر صورت مسائل را لمس می‌کنیم و حس می‌کنیم که چه اتفاقاتی کم‌کم می‌افتد. آنچه هست، باید وزارت راه و شهرسازی رهنمود کند. ما الان مدتی است که از آنها بی‌اطلاع هستیم. ما قبلا با آقای صومعلو و نیکزاد در ارتباط بودیم. شاید اصلا ما را به حساب نیاورند، اما حداقل می‌توانیم یک گفتمانی با آنها داشته باشیم. اگر وزیر یک صحبتی می‌کند، ما باید به عنوان خرده‌پاها توجیه زبانی و گویشی خودمان را داشته باشیم. آقای وزیر مسائل را کلان می‌گویند، اما وقتی برای ما بگویند، ما جزییاتش را مطرح می‌کنیم و به این ترتیب، دولت تدبیر و امید بیشتر تقویت می‌شود. ما هر زمان از مردم جدا شویم، ضرر کردیم. اما هر چه با مردم باشیم، هم دولت استفاده کرده و هم مردم. همیشه باید ابزارها را به دست بگیریم.
مریم فکری
اعتماد
